Qui paie un dégât des eaux : votre assureur, celui du voisin ou le propriétaire ?
C'est la question que tout le monde se pose en découvrant une tache au plafond : « c'est le voisin du dessus, c'est donc son assurance qui paie ». Dans la grande majorité des cas, c'est faux. Depuis le 1er juin 2018, les dégâts des eaux et incendies dans un immeuble sont réglés par la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), signée entre assureurs, qui a remplacé l'ancienne convention CIDRE, comme le rappelle l'Institut national de la consommation.
Le principe tient en une phrase : vous déclarez à votre propre assureur, qui vous indemnise, quel que soit le responsable. On l'appelle l'assureur gestionnaire : en règle générale, c'est l'assureur de l'occupant du logement abîmé, locataire ou propriétaire occupant. Ce n'est qu'ensuite, et seulement au-delà d'un certain montant, que les assureurs se répartissent la charge entre eux.
L'enjeu est massif. Selon France Assureurs, les dégâts des eaux représentent en 2024 44 % du nombre de sinistres en assurance habitation et 30 % de la charge d'indemnisation, sur un marché de 46,1 millions de contrats multirisques habitation. C'est le sinistre le plus fréquent de votre contrat, loin devant le vol ou l'incendie.
Notre calcul à partir des chiffres France Assureurs 2024 : environ 2 millions de sinistres dégâts des eaux (44 % de 4,6 millions) pour environ 2,4 milliards d'euros (30 % de 8,0 milliards), soit un coût moyen implicite proche de 1 200 € par sinistre. Cette moyenne se situe sous le premier seuil IRSI de 1 600 € HT : le sinistre dégât des eaux « typique » est réglé par votre assureur, sans aucun recours contre celui du voisin.
Comment fonctionne la convention IRSI et ses seuils de 1 600 € et 5 000 € HT ?
La convention IRSI s'applique quand trois conditions sont réunies : le sinistre est un dégât des eaux ou un incendie survenu dans un immeuble, il met en cause au moins deux assureurs (le vôtre et celui du voisin, du bailleur ou de la copropriété), et les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT par local sinistré. Le montant s'apprécie donc logement par logement, pas pour l'immeuble entier.
| Montant des dommages du local | Régime | Expertise | Qui indemnise | Recours entre assureurs |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu'à 1 600 € HT | IRSI tranche 1 | Non, en principe | L'assureur gestionnaire (celui de l'occupant), pour l'ensemble des dommages matériels du local | Aucun, sauf sinistres répétés liés à une cause non réparée |
| De 1 600 à 5 000 € HT | IRSI tranche 2 | Oui, expertise unique pour compte commun | L'assureur gestionnaire pour l'occupant ; l'assureur du propriétaire pour l'immobilier privatif | Oui, selon un barème de responsabilité |
| Plus de 5 000 € HT | Hors IRSI | Expertise classique | Chaque assureur selon son contrat (convention CIDE-COP en copropriété ou droit commun) | Oui, selon les responsabilités |
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, en tranche 1, le voisin responsable ne paie rien et son assureur non plus : votre assureur renonce à tout recours. Ensuite, en tranche 2, l'expertise réalisée pour compte commun s'impose à tous les assureurs adhérents, ce qui évite les contre-expertises à répétition. Service-Public précise qu'en général une expertise est ordonnée lorsque le dommage dépasse 1 600 €.
La convention lie les assureurs entre eux, pas vous : elle ne modifie ni vos garanties, ni votre franchise, ni la responsabilité civile du voisin au sens du Code civil. Elle organise seulement qui avance l'argent et qui se retourne contre qui.
Votre sinistre est-il en tranche 1 ou en tranche 2 ? Le piège du HT
Les seuils IRSI sont exprimés hors taxes, alors que le devis de votre artisan et votre indemnité sont en TTC. Pour des travaux de remise en état d'un logement de plus de deux ans, la TVA applicable est généralement de 10 %, contre 20 % pour certains biens et prestations. Le même devis peut donc basculer d'une tranche à l'autre selon le taux.
| Seuil IRSI | Équivalent TTC avec TVA à 10 % | Équivalent TTC avec TVA à 20 % |
|---|---|---|
| 1 600 € HT (fin de la tranche 1) | 1 760 € TTC | 1 920 € TTC |
| 5 000 € HT (fin de la tranche 2) | 5 500 € TTC | 6 000 € TTC |
L'exemple qui surprend
Un devis de peinture et de réfection de plafond affiche 1 800 € TTC. Beaucoup en concluent qu'il dépasse 1 600 € et qu'un expert viendra. Faisons le calcul :
- à TVA 10 %, 1 800 € TTC correspondent à 1 636 € HT : on est en tranche 2, avec expertise et recours possible ;
- à TVA 20 %, les mêmes 1 800 € TTC correspondent à 1 500 € HT : on reste en tranche 1, réglée directement par votre assureur, sans expert.
Retenez la règle : divisez le TTC par 1,10 ou 1,20 avant de vous comparer au seuil. Et faites établir des devis détaillés distinguant embellissements (peintures, papiers peints, revêtements) et immobilier (plâtre, doublages, menuiseries) : en tranche 2, ce ne sont pas les mêmes assureurs qui paient.
Quatre cas chiffrés : qui paie quoi selon le montant des dégâts ?
Pour rendre la mécanique concrète, voici quatre scénarios types dans un immeuble en copropriété. Vous êtes locataire de l'appartement du dessous ; la fuite vient du flexible de machine à laver du voisin du dessus. Les montants sont des hypothèses illustratives (TVA travaux à 10 %, franchise contractuelle supposée de 150 €), à remplacer par celles de vos devis et de votre contrat.
| Cas | Dommages chez vous | Tranche | Qui vous indemnise | Ce que vous touchez (hypothèse franchise 150 €) | Le voisin ou son assureur paie-t-il ? |
|---|---|---|---|---|---|
| A — plafond taché, peinture d'une pièce | 1 400 € HT, soit 1 540 € TTC | Tranche 1 | Votre assureur habitation | 1 390 € | Non : aucun recours |
| B — devis 1 800 € TTC, TVA 10 % | 1 636 € HT | Tranche 2 | Votre assureur, après expertise | 1 650 € | Oui, via un recours de votre assureur |
| C — embellissements 2 000 € HT + plâtre et doublage 2 800 € HT | 4 800 € HT | Tranche 2 | Votre assureur pour les embellissements ; l'assureur du bailleur pour l'immobilier | 2 050 € pour vos embellissements (2 200 € TTC moins la franchise) | Oui, par recours au barème |
| D — dégâts étendus, parquet et cuisine | 7 000 € HT, soit 7 700 € TTC | Hors IRSI | Chaque assureur selon son contrat, après expertise contradictoire | Selon garanties et vétusté | Oui, selon la responsabilité établie |
Trois enseignements ressortent de ce tableau :
- Dans le cas A, le plus fréquent, tout se règle entre vous et votre assureur. Inutile de relancer le voisin ou son assureur : la convention leur interdit de payer à votre place.
- La franchise reste à votre charge en tranche 1, puisqu'il n'y a aucun recours. En tranche 2, certains contrats la remboursent si le recours aboutit : vérifiez-le dans vos conditions générales.
- Le cas C montre l'importance du devis détaillé : sans ventilation embellissements / immobilier, le dossier se bloque entre deux assureurs.
Pour un locataire, l'assurance des risques locatifs est de toute façon obligatoire : c'est elle qui joue le rôle d'assureur gestionnaire. Si vous cherchez à en réduire le coût sans perdre la garantie dégâts des eaux, voyez notre guide assurance habitation locataire pas chère.
Locataire, propriétaire bailleur, copropriété : qui répare quoi ?
La convention règle qui indemnise ; la loi du 6 juillet 1989 règle qui doit réparer la cause de la fuite dans un logement loué.
| Situation | Qui répare la cause | Qui déclare | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Joint de robinet, flexible, joint de silicone usé (entretien courant) | Le locataire | Le locataire, à son assureur | Loi de 1989, art. 7 d), et décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives |
| Canalisation encastrée vétuste, chauffe-eau en fin de vie | Le propriétaire bailleur | Le locataire déclare ; le bailleur prévient son assureur | Loi de 1989, art. 6 (entretien et réparations autres que locatives) |
| Colonne d'eau, toiture, canalisation des parties communes | Le syndicat des copropriétaires | Le syndic, à l'assureur de l'immeuble | Règlement de copropriété et contrat de l'immeuble |
| Logement vide entre deux locations | Le propriétaire | Le propriétaire, à son assureur PNO | Obligation d'assurance du copropriétaire non occupant |
Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs (article 7 g de la loi de 1989) et répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou d'un tiers. À l'inverse, le décret de 1987 précise que les réparations locatives ne sont pas à sa charge lorsqu'elles sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas fortuit.
Pour le propriétaire bailleur, l'assurance propriétaire non occupant prend le relais sur l'immobilier privatif à partir de la tranche 2, et couvre le logement quand il est vide : notre guide assurance PNO détaille ce qu'elle doit contenir.
Qui paie la recherche de fuite ?
La recherche de fuite est souvent la première dépense, et la plus mal comprise. Sous la convention IRSI, c'est l'assureur de l'occupant du local sinistré qui l'organise en règle générale, d'après Service-Public. Il existe des exceptions : travaux destructifs nécessaires, occupant non assuré, ou logement inoccupé.
Trois points à connaître :
- La recherche de fuite n'est pas la réparation. Elle vise à localiser la cause ; le coût de la réparation de la cause elle-même (changer le tuyau, refaire le joint) en est exclu et reste à la charge de celui qui doit l'entretenir, selon le tableau précédent.
- En parties communes, l'assureur de l'immeuble organise la recherche ; si la fuite provient finalement d'un logement privatif, le coût est supporté par l'assureur du propriétaire de ce logement, comme l'explique l'INC.
- Demandez l'accord de votre assureur avant de faire intervenir un spécialiste équipé (caméra thermique, gaz traceur), sous peine de voir la facture refusée.
Le réflexe utile : couper l'eau au compteur du logement suspecté, photographier les traces et noter l'heure. Ces éléments accélèrent la localisation et le règlement.
Quelles démarches faire dans les 5 jours ouvrés ?
Le Code des assurances fixe un délai minimal de déclaration : 5 jours ouvrés à compter du jour où vous avez eu connaissance du sinistre, rappelle Service-Public (fiche vérifiée le 25 juillet 2025). Votre contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court. En pratique, voici l'ordre des opérations :
- Jour 0 : couper l'eau, protéger les meubles, prévenir le voisin du dessus, le gardien ou le syndic, et votre bailleur si vous êtes locataire.
- Jour 0 à 1 : photographier les dommages et la cause supposée, conserver les objets abîmés.
- Avant le 5e jour ouvré : déclarer le sinistre à votre propre assureur, par l'espace client, téléphone ou lettre recommandée.
- Dans la foulée : remplir un constat amiable de dégât des eaux avec le voisin concerné. Il est facultatif mais accélère l'indemnisation ; il indique le lieu, les circonstances, les causes, la nature des dommages et les coordonnées des parties.
- Ensuite : faire établir des devis détaillés distinguant embellissements et immobilier, puis les transmettre à votre assureur.
Une déclaration hors délai n'entraîne la déchéance de garantie que si l'assureur prouve qu'elle lui a causé un préjudice, et à condition que cette sanction figure dans votre contrat. Mieux vaut ne pas en arriver là : la déclaration rapide reste le meilleur moyen d'être indemnisé vite.
Comment limiter l'impact d'un dégât des eaux sur votre contrat ?
Un dégât des eaux réglé en tranche 1 reste un sinistre inscrit à votre dossier, même si vous n'en êtes pas responsable. Plusieurs sinistres sur une courte période peuvent peser sur votre prime au renouvellement, voire conduire l'assureur à résilier le contrat après sinistre si une clause le prévoit. Quelques leviers concrets :
- Faites réparer la cause rapidement : la convention permet un recours contre l'auteur en cas de sinistres répétés liés à une cause non réparée, et un assureur regarde de près les récidives.
- Vérifiez votre franchise : sur un sinistre moyen d'environ 1 200 €, une franchise de 300 € absorbe un quart de l'indemnité. Comparer les franchises dégâts des eaux vaut autant que comparer les primes.
- Contrôlez les plafonds dégâts des eaux et la garantie recherche de fuite, souvent plafonnée séparément.
- Après un an de contrat, vous pouvez changer d'assureur à tout moment grâce à la loi Hamon : notre site partenaire JeRenegocie détaille la résiliation de l'assurance habitation en cours d'année.
Pour aller plus loin sur l'étendue des garanties, consultez notre guide assurance habitation multirisque, ou comparez les offres d'assurance habitation en quelques minutes.